12.08.2014

Hält eine ohne Baugenehmigung errichtete bauliche Anlage die nach der Landesbauordnung vorgeschriebene Mindest-Abstandsfläche zum Nachbargrundstück nicht ein und ist eine Ausnahme von den Vorschriften über Abstandsflächen nicht zulässig, kann der dadurch in seinen Rechten verletzte Nachbar in der Regel verlangen, dass die Baurechtsbehörde den Abbruch dieser Anlage anordnet. Das hat der 8. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg (VGH) mit einem Ende Juli 2014 rechtskräftig gewordenen Urteil vom 24. März 2014 in einem Nachbarstreit um eine baurechtswidrige Grenzgarage entschieden.

Der Kläger und die Beigeladenen sind Eigentümer benachbarter Hanggrundstücke in einer Gemeinde im Landkreis Esslingen. Die Beigeladenen errichteten zwischen Oktober 2005 und April 2006 ohne Baugenehmigung an der Grenze zum Grundstück des Klägers auf einer über dem Gelände 1,14 m bis 1,30 m hohen Sockelwand eine 2,97 m hohe Garage. Im April 2007 wandte sich der Kläger an das Landratsamt Esslingen (Beklagter). Die Garage einschließlich Sockelwand überschreite die für eine Grenzgarage zulässige Wandhöhe von 3 m deutlich. Die Beigeladenen wandten ein, das Gelände auf dem Grundstück des Klägers sei nachträglich verändert worden. Der Kläger bestritt dies. Seinen Antrag, den Abbruch der Garage anzuordnen, lehnte das Landratsamt im Dezember 2008 u.a. mit der Begründung ab, die Geländeverhältnisse bei Errichtung der Garage seien nicht mehr sicher aufklärbar und der Kläger habe sein Recht auf Einschreiten wegen zu späten Antrags verwirkt. Der Kläger erhob nach erfolglosem Widerspruch im April 2010 beim Verwaltungsgericht Stuttgart (VG) Klage. Das VG wies die Klage im März 2012 u.a. mit der Begründung ab, die zulässige Wandhöhe von 3 m sei eingehalten; die Sockelwand sei nicht anzurechnen. Im Berufungsverfahren holte der VGH ein Gutachten über den Geländeverlauf bei Errichtung der Garage ein und verpflichtete den Beklagten, gegenüber den Beigeladenen den Abbruch der Garage anzuordnen.

Der Kläger habe Anspruch darauf, dass das Landratsamt den Abbruch der Garage anordne. Denn sie sei ohne die nach der Landesbauordnung vorgeschriebene Abstandsfläche von mindestens 2,5 m Tiefe unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück des Klägers errichtet worden. Das verletze den Kläger in seinem durch die Vorschriften über Abstandsflächen geschützten Nachbarrecht.

Die Voraussetzungen für eine ohne Abstandsfläche privilegierte Grenzgarage seien nicht erfüllt, weil die dafür nur bis zu 3 m zulässige Wandhöhe überschritten sei. Insoweit sei die über dem Gelände liegende Sockelwand entgegen der Ansicht des VG anzurechnen. Sie trage als unselbständiger Bauteil der Garage ebenfalls zur Verschattung bei. Entgegen dem Einwand der Beigeladenen sei das Gelände auf dem Grundstück des Klägers bei Errichtung der Garage nahezu gleich hoch wie heute gewesen. Das folge aus Lichtbildern, einem Aktenvermerk des Kreisbaumeisters und dem eingeholten Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen. Die Voraussetzungen für andere Ausnahmen von den Vorschriften über Abstandsflächen seien ebenfalls nicht erfüllt.

Bei dieser Ausgangslage müsse das Landratsamt den Abbruch der Garage anordnen, um die Nachbarrechtsverletzung des Klägers zu beseitigen. Zwar habe die Baurechtsbehörde grundsätzlich ein Ermessen, ob und wie sie einschreite. Bei einer Unterschreitung der gebotenen Mindest-Abstandsfläche sei sie aber im Regelfall zum Einschreiten verpflichtet. Denn die damit einhergehende Beeinträchtigung nachbarlicher Belange sei grundsätzlich nicht zumutbar. Auch ein bloßer Teilabbruch scheide aus. Der Kläger habe den Anspruch auf Einschreiten schließlich nicht wegen zu späten Antrags verwirkt. Der seit Fertigstellung der Garage verstrichene Zeitraum von etwa einem Jahr sei nach den Umständen dieses Einzelfalles nicht unangemessen lang gewesen, zumal die Beigeladenen die genehmigungspflichtige Garage ohne Baugenehmigung errichtet hätten. Die Auffassung des Landratsamts, ein Nachbar müsse eine illegale Bautätigkeit im Regelfall einen Monat nach deren Kenntnis anzeigen, um sein Recht auf Einschreiten nicht zu verwirken, sei unzutreffend.

Das Urteil ist seit dem 24. Juli 2014 rechtskräftig (Az.: 8 S 1938/12).