05.08.2014

Eine Immobiliengesellschaft aus Baden-Württemberg hat keinen Anspruch auf Erteilung eines Bauvorbescheids zur Errichtung von vier Fachmärkten „unter einem Dach“ in einem Gewerbegebiet der Ortsgemeinde Waldfischbach-Burgalben. Das hat das Verwaltungsgericht Neustadt a.d. Weinstraße mit Urteil vom 7. Juli 2014 entschieden.

Die Ortsgemeinde Waldfischbach-Burgalben hat ca. 4.815 Einwohner und ist gemäß Landesplanung als Grundzentrum ausgewiesen. Im Ortsteil Burgalben gibt es ein durch Bebauungsplan ausgewiesenes Gewerbegebiet, in dem u.a. die Discounter-Ketten Aldi und Lidl Fachmärkte mit Verkaufsflächen von 950 m² bzw. 930 m² und dazugehörigen PKW-Stellplätzen errichtet haben.

Die Klägerin stellte im April 2013 bei dem beklagten Landkreis Südwestpfalz eine Bauvoranfrage betreffend die Errichtung von vier Fachmärkten auf mehreren Grundstücken innerhalb des genannten Gewerbegebiets. Ausweislich der vorgelegten Planunterlagen sollen die Bestandsgebäude abgerissen und die Vorhabengrundstücke mit einem Baukörper, in dem sich die vier Fachmärkte „unter einem Dach“ befinden sollen, neu bebaut werden. Die Fachmärkte sollen über einen gemeinsamen überdachten Eingangsbereich verfügen, und von dort durch jeweils separate Eingänge betreten werden. Im Eingangsbereich ist eine Wandscheibe mit vier Werbelogos geplant. Für die vier Fachmärkte plant die Klägerin ausweislich des von ihr vorgelegten Nutzungskonzeptes einen Einzelhandelsbetrieb für einen Drogerie-Fachmarkt mit knapp 790 m² Verkaufsfläche, einen Einzelhandelsbetrieb für einen Schuhfachmarkt mit einer Verkaufsfläche von ebenfalls 790 m² sowie zwei Einzelhandelsbetriebe für einen Textilfachmarkt mit einer Verkaufsfläche von knapp 580 m² und 790 m². Insgesamt soll die Verkaufsfläche aller vier Fachmärkte zusammen 2.941,32 m² betragen. Vorgesehen ist ferner ein gemeinsamer Parkplatz mit gemeinsamer Zu- und Abfahrt mit 91 PKW-Stellplätzen. Die vier Fachmärkte sollen über jeweils eigene Lager- und Sozialbereiche sowie eine jeweils eigene und selbständige Haustechnik (Heizung, Lüftung, Klima, Wasseraufbereitung usw.) verfügen.

Mit Bescheid vom 18. Juni 2013 lehnte der Beklagte die Erteilung des von der Klägerin beantragten Bauvorbescheids mit der Begründung ab, das geplante Bauvorhaben widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans. Der Fachmarkt-Center sei als großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne der Baunutzungsverordnung zu werten und daher am geplanten Standort nicht zulässig.

Nach erfolgloser Durchführung eines Widerspruchsverfahrens hat die Klägerin im Oktober 2013 Klage erhoben. Zur Begründung hat sie ausgeführt, das Vorhaben sei nicht als Einkaufszentrum einzustufen, da es nicht die dafür notwendige Größenordnung erreiche. Auch seien weder organisatorische oder betriebliche Gemeinsamkeiten der vier Fachmärkte geplant noch verfügten sie über einen gemeinsamen Eingangsbereich. Die Eingänge befänden sich lediglich in einem Bereich, der durch ein Vordach gegen Witterungseinflüsse abgeschirmt sei. Der für 91 Stellplätze geplante Parkplatz könne nicht als „Großparkplatz“ bezeichnet werden. Bei den vier geplanten Fachmärkten handele es sich um selbständige Betriebe, die auch selbständig zu beurteilen seien. Jeder Betrieb weise eine Verkaufsfläche von weniger als 800 m² Verkaufsfläche auf. Mithin liege kein großflächiger Einzelhandel vor. Eine Zusammenrechnung der Verkaufsflächen der vier Fachmärkte verbiete sich.

Die 3. Kammer des Gerichts hat die Klage mit folgender Begründung abgewiesen: Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Erteilung des von ihr beantragten Bauvorbescheids. Denn das Vorhaben sei entgegen der Auffassung der Klägerin als Einkaufszentrum zu qualifizieren und widerspreche damit dem geltenden Bebauungsplan. Zwar seien die geplanten vier Fachmärkte mit einer Verkaufsfläche von jeweils weniger als 800 m² grundsätzlich in einem Gewerbegebiet zulässig. Allerdings könnten nach der Vorschrift des § 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung großflächige Einzelhandelsbetriebe und Einkaufszentren nur in sog. Sondergebieten verwirklicht werden. Bei Anlegung der vom Bundesverwaltungsgericht in mehreren Entscheidungen dargelegten Maßstäbe sei die geplante Bebauung mit insgesamt vier Fachmärkten im Hinblick auf das mit dem Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids vorgelegte Planungskonzept als Einkaufszentrum zu qualifizieren.

So liege die Bauherrschaft und Planung der vier Fachmärkte in der Hand der Klägerin. Aufgrund des einheitlichen Gebäudekomplexes mit gemeinsamem Eingangsbereich und gemeinsamen Parkplatz mit gemeinsamer Zufahrt stelle sich das geplante Vorhaben der Klägerin mit seinen vier Einzelhandelsbetrieben „unter einem Dach“ aus Kundensicht als miteinander verbunden dar bzw. würde bei seiner Verwirklichung so in Erscheinung treten. Es könne auch nicht außer Acht gelassen werden, dass der aus mehreren Einzelhandelsbetrieben bestehende Gebäudekomplex mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 2.941,32 m² sowie einer Gesamtbruttogeschoßfläche von 3.950 m² nicht in einem großstädtisch geprägten Innenstadtbereich, sondern in einem Gewerbegebiet einer 4.815 Einwohner zählenden Gemeinde realisiert werden solle. Daher würde von dem Gebäudekomplex eine für ein Einkaufszentrum typische „Sog-Wirkung“ ausgehen, zumal das Vorhaben über eine optimale Verkehrsanbindung an die zwischen Pirmasens und Kaiserslautern verlaufende B 270, eine überörtliche Verkehrsader, hätte, an die auch die umliegenden Ortschaften angebunden seien. Die hier zu unterstellende „Sog-Wirkung“ des geplanten Gebäudekomplexes würde sich zudem durch die unmittelbar benachbarten beiden großflächigen Einzelhandelsbetriebe (Lidl, Aldi) noch verstärken, da sich sowohl die vier Fachmärkte „unter einem Dach“ als auch zusätzlich die beiden unmittelbar benachbarten großflächigen Einzelhandelsbetriebe sich gegenseitig hinsichtlich Angebot und Sortiment optimal ergänzen würden. Über die aneinander grenzenden Parkflächen des geplanten Gebäudekomplexes und der bereits vorhandenen großflächigen Einzelhandelsbetriebe könnte der Kunde problemlos von einem Markt zum anderen wechseln, womit die „Sogwirkung“ dieser Märkte garantiert erscheine.

Gegen das Urteil kann innerhalb eines Monats nach Zustellung die Zulassung der Berufung durch das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz beantragt werden.

Verwaltungsgericht Neustadt, Urteil vom 7. Juli 2014 – 3 K 861/13.NW –